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三四线房价要跌了,多城出现降价潮

来源:http://www.adidasnmdprimeknit.com 作者:九州彩票 时间:2019-09-16 18:44

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复盘上半年的走势,我有一个悲观的看法:

在我们天朝,做开发商的胆子一般都很大。

从2008年开始,每当经济下行的时候,房地产作为尿壶都要拿出来用一用。但目前看来,即使经济有些不景气,高层对于房价上涨容忍度还是很低的。政策上依然有连贯性。哪怕暂时牺牲了经济数据,也要控房价。

没钱的要敢借钱,负债率百分之七八十都是小case;没地的要敢圈地,哪怕抢到的地王,楼面价都超出了周边楼盘的精装价。

——猫叔

但胆子再大的开发商,对于降价都是有点手软的——除非根本不在乎售楼处被砸。

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要说这种房子涨价了开发商和购房者就皆大欢喜;房子降价了购房者就要“维权”、砸售楼处的奇景,不知道全世界是不是只有我们天朝才有,而且还常演常新,隔两三年总能看到一波。

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有点说远了。

2019年,上半年已经过半。概括上半年的楼市,一句话就可以了:

说回最近的新闻吧。据说山东济南某楼盘,新房价格由前期的精装22000元/平米降到了后期的毛坯17000元/平米,又有业主出来维权了。

4月份之前很热,4月份以后转冷。

因为这中间降低的差价,早就超过了精装的成本。一套140平左右的房子,房价等于下降了21万。

今年楼市小阳春是预料之中的,一线、二线城市2017年、2018年两年的调整,卖家扛不住的早就低价出货了,该跌的也早就跌了。

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对于购买力旺盛的城市来说,刚需对楼市的观望时间,也只有半年左右。以北京市场为例,跌15-20%就已经是买家的心理价位了,能早上车还是早上车了。

这是某地某楼盘的个案特例吗?不是。

毕竟像一线城市的购房者,浸泡在二手房市场多年,什么大风大浪都见过。不会指望崩盘、腰斩这类小概率事件。对他们来说,踏空的风险要远远大于站岗的风险。

虽然国家统计局的8月相关数据还没出来,但在某自媒体发布的“全国32城市近一年房价走势及月环比查询表”上,却能对近期全国多城市的房价走势情况有个初步印象。

上海、深圳也是同理,楼市最低点都过去了。想要再来一次长时间的阴跌可能性不大。一线城市里边广州是比较鸡贼的。因为从统计数据来看,广州的价格很低,处于一线中最低的水平。实际上广州的网签是控制最严格的,装修费没有算进去而已。所以看上去广州房价涨幅不高,控制的很好。

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从图中可见,全国32个城市中,价格下跌的城市有16个,已经占到了一半!

再说新一线城市和二线。苏州、厦门因为16年大涨,调控的比较早,所以回暖也是最快的。另外杭州、无锡、宁波、西安、青岛等城市也迎来了不同程度的小阳春。这么城市回暖要么是经济实力强,要么就是调控政策相对宽松。

在这些城市中,既有北京,广州这两个全国瞩目的超一级城市;也有杭州、西安这种时不时就要上个头条的网红城市;还包括石家庄,天津,惠州,南京,大连,武汉,福州,厦门,哈尔滨,珠海,昆明,宁波。

特别要提醒的是,一二线回暖后但剧本并没有按照正常的情节走,楼市就在4月份以后就突然转冷了。

虽然来自于自媒体的统计未必能带给人们如同国家统计局数据这样的权威感,但大体的市场印象还是能得出结论的。

原因就在于,4月份开了一次大会,大会上再次提及了房住不炒、因城施策等内容。有机构做了统计,地方上出台4月份的调控政策60次,5月份的调控40多次。密集精准的调控直接又把蠢蠢欲动的楼市直接摁趴下了。

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那么问题来了,这么多城市都出现了房价下跌现象,是说明市场底部要来了吗?

复盘上半年的走势,我有一个悲观的看法:

有业内人士认为,单纯的房价下跌还不足以说明问题。但如果新房价格下跌,带动二手房价格跟着下跌,俗称的一手杀二手,那倒是市场下行明显的一个信号。

从2008年开始,每当经济下行的时候,房地产作为尿壶都要拿出来用一用。但目前看来,即使经济有些不景气,高层对于房价上涨容忍度还是很低的。政策上依然有连贯性。哪怕暂时牺牲了经济数据,也要控房价。

为什么这么说?

一旦某些城市出现房价过快上涨的势头,都要受到问责。房住不炒的政策并没有转向。

因为通常情况下,新房和二手房的客户是不重合的,同样的地段和品质下,新房价格必然比二手房价格高。

在楼市稳定期,一二线现在买房是很安全的。(除了近期调控的苏州、西安等城市。这类城市二手房会迎来下跌,请多留意、观望)

但现在有两个“意外”出现:一是,政府严格的限价令,让新房价格有了天花板,各地一二手房价格倒挂成了屡见不鲜;二是,在供给不增的情况下,面对蜂拥而来的买房人,摇号成了无奈的法宝。

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背离了真实市场的需求,新房和二手房不但出现了诡异的价格倒挂,而且客户也出现了诡异的重合。

重点来说,房价波动会偏大一点的三四线吧。

有多少人是在新房屡摇不中的前提下,才被动进入到了二手房市场?

关于三四线的文章,我已经写过很多次了。每一次都能引起大家的讨论,以及个别大号的借鉴。

这种情况的楼市热度还在,并不会出现所谓的一手二手相爱相杀的情况。

先说结论:2019年下半年,是三四线房价的最低点。

但是,假如新房限购的限制开始明紧暗松,抢房潮盛况不在,新房开始各种打折优惠送面积……换句话说,新房在反应真实市场需求的情况下,出现价格下跌,那么对二手房市场就必然造成实实在在的暴击伤害。

2017年我在知乎上回答了,如何看待三四线城市房价疯涨的现象。这个问题的浏览量过了千万。

所以,有心者不妨观察一下,当这种一手杀二手的情况出现时,可见市场确实到了下行明显的阶段了。

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2017年,是三四线房价上涨最疯的一年。疯到什么程度呢?

昨天(27日)早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。

当时易居做了一个《全国50城地价房价比偏离度》,就是拿地的成本价和房价的比值,一般来说,比值在15%左右是一个合理的区间。

有学者认为,这次“加息”透露了央行有意引导市场利率小幅走高。对于楼市来说,算是一个利空。当然具体效果,还要看后续各地房贷的真实利率。

但统计调查的结果是,2017年中山、南通、清远、东莞、佛山、济南、北海等等比值超过100%,漳州、惠州、无锡、泉州、贵阳、烟台、汕头、泰州在50-100%区间。

而今年下半年的普遍市场行情,业内已经有的共识是,房产调控会继续加码。

也就是说,2017年面粉的价格通通超过了面包,开发商敢拿比楼盘还要贵的价格,短期楼市催生了大量的泡沫。

不管是史无前例的“坚决遏制房价上涨”,还是接二连三的组合拳:密集约谈、共有产权房、租售同权……都在改变着市场预期。

通过一组数据来对比,大家就明白三四线的楼市的风险了:

最近一段时间,很多地方集体爆发土地流拍事件。有统计数据显示,今年前7月,全国土地流拍率约6%,创下近年来的低迷局面。

中泰给出的数据显示:2017年至今,三四线城市涨幅普遍高于一二线城市,三四线城市中绍兴涨幅达到55.59%、洛阳为53.73%、贵阳为47.93%,而同期广州、北京和上海仅为9.97%、2.60%和1.92%。

这导致目前整个市场情绪已出现了大转变,相信今天不买明天就涨的人越来越少,相反持币观望的人越来越多。

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此外,房地产税在2020年前通过的风声也是一再响起……

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凡此种种,都是上述多城房价下跌的大背景。而且短期看,这种情形不会改变。

对比数据可以发现,三四线房价上涨的幅度远远大于一二线,三四线的泡沫风险也远远大于一二线。

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这轮因为棚改货币化安置导致的对三四线楼市“定向放水”,使得大部分受益于棚改的三四线城市,启动了一波长达两年的牛市。

还有人问我,为什么经济形势不好,我们2016,2017年,我们的房地产行业依旧很繁荣?那是因为你忘了去库存的任务。

2017年10月份,我在知乎的回答里,也预估了棚改货币化要继续推行2年左右的时间。

具体说,这和棚改货币化有关。

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2015年棚改由实物货币安置并重的1.0版本升级到货币安置优先的2.0版本,直接催生了大量的商品房购买人群。

转折点在2018年7月份,侠客岛发了一篇重磅级的文章,文章提出了一个非常明显的信号:下半年全国三四线的棚改货币将大幅度收缩,甚至认为“货币化安置手段没有保留的必要”。

有资料显示,央行在2014年推出的PSL(抵押补充贷款)创新性政策工具,部分解决了棚改货币化安置的资金问题。PSL余额从2015年5月的6459亿,一路上升至17年2月的2.2万亿,国开行棚改贷款余额也从14年末的6362亿,翻番至15年底的1.3万亿。

当时我也写了文章说明:希望三四线有多套房的人,使用“逢三退一”的策略,卖出性价比最差的房子——

业内分析认为,近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。

党媒发声:三四线房价太高,楼市改革将进入深水区!

但是从目前来看,一是棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成,二是棚改货币化安置收紧已成定局。指望这个助力器为楼市升温已经不太可能。

从2018年7月份开始,国开行对于PSL投放持相对谨慎的态度,三四线的楼市上涨开始减速。

最后再说回到多城市房价下降的问题。可能有人觉得,既然房价要跌,那就索性不买了,免得万一买“贵”了、吃亏了。

最近一个很重要,大部分人都没注意到的消息是:随着2019年大部分城市棚改计划套数腰斩,截止5月份,PSL已经连续两个月暂停。这说明三四线楼市的彻底熄火。

但我还是建议,想上车的各位把握机会,因为你不可能知道这个“跌”什么时候会是“底”,而这个“底”又刚好会被你遇到。

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我也仍然认为,从长期来看,房价长期上涨的趋势是不变的。能跑赢通胀的,在现阶段,除了房子还真的看不出别的。

看明白这一系列的步骤没?

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把三四线楼市想象成一辆笨重的大卡车,棚改货币化安置就是柴油。17年是充分添柴油加速度的飙车,18年7月份柴油逐渐减少,卡车慢慢减速,到了19年5月份,柴油差不多烧光了,卡车也要刹车了。

《大城市的房租都在吸血了,你怎么还不回老家?》

所以下半年,大部分依靠棚改推动的三四线楼市都会深度调整,迎来17年以来的最低点。

《我是棵普通韭菜,要凭一己之力在北京买房,我疯了吗?》

巧合的是,两家权威机构也给出了同样的风险提示:

《房租到底为啥涨,胡景晖都没讲到的,看完你就知道了》

《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16》认为,伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置,失去强政策托底,加之前期需求透支,三四线城市市场销售有可能进一步回落,不排除陷入负增长的区间,要防范市场价格下跌过快。

《多地二手房开启下滑模式,楼市的火爆还剩几分真?》

中国住房市场发展月度分析报告指出,2019年5月,三四线城市房价平均环比上涨0.011%,涨速比上月收窄0.052个百分点。与一二线城市相比,三四线城市房价持续上涨的动能不足,政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。

《高房价最恐怖的不是买不起房,而是透支年轻人的未来》

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《90后都开始“朋克养生”了,中国楼市何时能摆脱越调控越上涨的怪圈?》

那么三四线房价最多的跌幅是多少?这个数字我们没有办法预测。但是可以知道,政府对于楼市下跌的心里底线。

声明:本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。

前段时间,就一个城市,因为楼盘“止跌令”上了热搜。

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恩施是湖北省的一个三四线小城市,当地房价在6000元左右。而房企们因为低价开盘被警告了。

其中,降价幅度在300-500元、800-1200元这个区间。按照最高的降价幅度算,1200元是最不能接受的底线。那么20%的降幅,是当地政府最不能接受的降价幅度了。

所以三四线楼市,即使降价,也不会出现普遍大降的情况,更不会出现系统性的风险。

最近猫叔也能明显感觉到三四线粉丝的焦虑。一二线够不上,三四线要买又怕大跌。

虽然大部分买房的群体,都是买涨不买跌。但是三四线楼市迎来相对低点,还是可以找到更多性价比高的房子。如果你所在的城市已经回调,并且距离17年的最高点下跌了20%左右,其实这就是一个比较安全的价格了。买入风险不会高。

还没有回调的城市,不妨先等等,虽然抄底抄到最低点的可能性很小,但是在回调中买入,还是不错的时机。

最后提醒要在三四线买房的人群,几个重要的地方。

1、如果二手房价格比新房便宜,二手房房龄在5年内,又是优质地段的学区房,尽量买入二手。

2、尽量买入大品牌开发商的楼盘。下半年肯定有不少房企的资金链是紧张的,小房企买了烂尾楼没办法维权,大品牌烂尾了,会有媒体愿意曝光。

3、尽量买入现房。

4、如果有开发商大出血,碰上五折7折甩卖尾盘的好事,即使房源位置不好,也可以大胆买入,因为够便宜。

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